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法院拍賣土地 房屋 如何查封 鑑價 法拍買賣流程

發表日期:2011/10/25 14:17
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法院拍賣土地 房屋 如何查封 鑑價 法拍買賣流程

如何申請查封
債權人必須先查明債務人的財產,才可以聲請查封。債權人要證明所要查封的財產是債務人所有。如果是房地產,要提出該不動產最近七日內的登記謄本。如果是未辦理保存登記的房子,應提出稅捐處或鄉鎮區、市公所的納稅或產權證明文件以及基地的登記謄本。如果要查封債務人太太的財產,要提出戶籍謄本,證明兩人是夫妻。但如夫妻有登記分別財產,就不能查封。如果查封興建中,尚未辦理保存登記的建築物,應提出建築執照及起造人名冊或使用執照影本,以及基地的登記謄本,以證明產權。法官審查前述要件完備後,就定期通知債權人(但不通知債務人)實施查封。債權人接到通知後必須按時向承辦書記官報到,依法繳納執行人員旅費,並導往現場查封。如果無正當理由不到,可認為無執行之意思者,法官即予結案。債權人如果無法到場引導,可以提出委任書委任他人前來繳費並引導。委任書上所蓋債權人的印章要與強制執行聲請狀﹝第一張狀紙﹞所蓋印章相同,以避免冒充。查封時,預料債務人可能抗拒時,可通知警察或憲兵到場協助維護秩序。關於憲警的出差旅費,應由債權人預納,視為執行費用。查封的動產或不動產,都不能超過債權額太多,否則不予查封,以免影響債務人權益。債務人或任何人擅自取下或撕毀封條時,即觸犯刑法第一三九條之罪,處一年以下有期徒刑、拘役或三千元以下罰金。

法院如何鑑價
不動產鑑價是依據強制執行法第八十條(拍賣不動產動產,執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格,經核定後,為拍賣最低價額),鑑價分土地、建物、其他地上物三部分,台北、士林、基隆、板橋等法院是委託民間鑑價公司鑑價,另有法院土地部分是委託地政事務所或地價評定機構,建物則委託當地鄉鎮市公所或建築師公會不動產鑑定之價格多會與市價不相同,法院執行處會發文徵詢債權人及債務人對不動產鑑定之價額表示意見,如債權人及債務人不表意見時,即為第一次拍賣最低價額。

法拍屋買賣流程圖
債權人聲請執行 → 法院收狀 → 民事執行處分案 → 執行處推事排定 → 書記官執達員執行查封 → 鑑價及函地政查封登記 → 向債權債務人及相關人詢價 → 公告及登報定期拍賣 → 第一次拍賣 → 第二次拍賣 → 第三次拍賣 → 應買公告 → 拍定或承受 → 查核增值稅 → 拍定人或優先承買權人繳納價金 → 核發權利移轉證書及函地政塗銷登記 → 製作分配表 → 訂出分配日期 → 發款 → 拍定人聲請點交 → 命債務人自動履行 → 書記官現場履勘 → 強制執行點交 → 執行完畢

拍賣公告內容
1 標的物-法拍屋所在地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡 依據:強制執行法第81條。
公告事項:
一、不動產所在地、種類、權利範圍、實際狀況、占有使用情形、拍賣最低價額、應買資格或條件及其他相關事項:均詳如附表。
二、保證金如附表。保證金繳納方式及相關事項:票據:甲、全國各銀行總行或各分行為發票人,以各銀行總行或分行為付款人之即期支票,本票或匯票。乙、農會、信用合作社簽發,以合作金庫銀行股份有限公司總行或各地分行為付款人之即期支票或匯票。附註:因台灣中小企業銀行台南分行為本院國庫經辦行,請投標人儘量開立台灣中小企業銀行台南分行付款匯票或台灣中小企業銀行台南分行或正義分行本行支票繳款,因上述支票毋需透過交換手續,當場即可由繳款處製發正式收據;如以其他票據繳納,則由繳款處先行製發臨時收據,俟繳款處將正式收據送交執行處各承辦股後,由承辦股於寄發其他文件時一併寄送。丙、投標人提出之保證金票據受款人如非記載「台灣台南地方法院」者,該票據應由受款人背書,否則視為投標無效。以票據為保證金者,將票據連同投標單密封後放入保證金封存袋,一併放入標匭,未將保證金放進封存袋內或所繳納之票據非第項之票據者,其投標無效。如果得標者,保證金抵充價款,未得標者,由投標人當場領回。
三、閱覽查封筆錄日期及處所:自公告之日起,至拍賣期日前1日(每日辦公時間內)在本院民事執行處各股書記官(請事先聯絡)。
四、投標日時及場所:民國99年00月00日上午0時起,將投標書連同保證金封存袋,投入本院民事執行處投標室〈一〉第1至4號標匭內。
五、開標日時及場所:民國99年00月00日上午00時00分在本院民事執行處投標室當眾開標。
六、鑑定照片僅供參考,投標人宜自行前往查看標的物現況。
七、拍定人就拍賣物無物之瑕疵擔保請求權。
八、得標規定:以投標價額達到拍賣最低價額且標價最高者為得標人,如投標人願出之最高價額相同者,以當場增加之金額最高者為得標人,無人增加價額者,以抽籤決定得標人。關於投標無效之情形,請參考投標書背面之記載。
九、交付價金之期限:除有優先承買權人須待優先承買權確定後,另行通知外,得標人應於得標後7日內繳足全部價金。逾期不繳,得將不動產再行拍賣,再行拍賣所得之價金,如果少於原拍賣之價金及費用時,原得標人應負賠償差額之責任。如由數人共同買受,其中1人逾期未繳足價金,全部視為廢標,再行拍賣之差額,由原拍定人連帶賠償。
十、其他公告事項:
(一)不動產如合併拍賣時,應分別列價,並均應達到底價,以總價最高者為得標。
(二)拍賣之不動產,如有開徵工程受益費,應依工程受益費徵收條例第6條第3項規定辦理 聯刊於台灣黃頁
(三)依平均地權條例第60條之1、農地重劃條例第36條、農 村社區土地重劃條例第28條規定,重劃分配之土地,重劃工程費用、差額地價未繳清前,不得移轉。但買受人承諾繳納者,不在此限。
(四)投標人應提出身分證或相類之身分證明文件,如委託他人代為投標,並應提出具有特別代理權之委任狀。
(五)投標人如係外國人,應於投標時提出主管機關核准購買本件不動產之證明文件。
(六)拍定後,如依法准由有優先承買權人優先承買時,所繳保證金無息退還。
(七)拍賣之建物含增建者,拍定後債權人、債務人、拍定人或其他關係人均不得以面積增減請求增減價金或聲請撤銷拍定。又有無占用鄰地,應,應,應買人自行查明解決,本院不代為處理。
(八)依農業發展條例第33規定,私法人不得承受耕地。但符合第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構投標時,應提出經主管機關許可承受耕地之證明文件。
(九)拍賣之建物如為政府直接興建之國民住宅,依國民住宅條例第19條規定,其承購人居住滿1年後,始得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。但取得使用執照滿15年以上之國民住宅,則不受此限制。
(十)農業用地在依法作農業使用時,移轉與自行耕作之農民繼續耕作者,免徵土地增值稅。依前項規定,免徵土地增值稅之農業用地,於變更為非農業使用後再移轉時,應以其前次權利變更之日當期之公告土地現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。依前述免徵土地增值稅取得之農業用地,取得者於完成移轉登記後,有下列不繼續耕作情形之一者,處以原免徵土地增值稅額二倍之罰鍰,其金額不得少於取得時申報移轉現值百分之二:1、再移轉與非自行耕作農民。2、非依法定原因,閒置不用者。3、非依法令變更為非農業用地使用。前項應處罰鍰之土地,不繼續耕作面積未達每宗土地原免徵土地增值稅土地面積之五 法院公告有點交之標購物,從取得權利後即得向法院申請辦理點交。
申請點交步驟 流程 時間
拍定 →  繳清尾款(拍定後一週內)→ 取得「不動產移轉証書」(繳尾款後7-10日內)→申請點交 (一般收到證書後即可申請)→法院發出點交通知-正本送債務人、副本送拍定人(一週後可收到)→限現住人自行搬遷交屋(十四日內)→ 未見債務人交屋再申請點交→ 法院發出定期履勘通知 一週後可收到(約 一個月)→履勘時再協調債務人交屋→申請再點交/(一週後再申請點交)→法院發出定期強制執行通知 一週後可收到(約一個月)

法拍屋不點交
無權佔用:拍定人於取得權利後,需另依民法之侵權行為提起訴訟,要求佔用人遷讓,必要時得另提起損害賠償之請求,以縮短佔用排除之時間。
租約:依民法『買賣不破租賃』之原則,如拍賣標的物有人承租,則拍定人需依原租約條件,將房屋出租給原承租人,等租約期滿或其他得撤銷租約之事項發生才可終止租約收回房屋。惟實例中依強制執行法一般有租約的拍賣標的在第二次拍賣時大多已排除租約,法院得辦理點交。
借用、抵債使用:其處理方式與無權佔用之解決方式大抵相同,屬民法侵權行為之排除。
優先購買權:依民法:共有物之共有人出賣其所有之部份時,他共有人有權依同條件優先承購之,而法院拍賣亦屬買賣行為之一種,故亦受其規範,即拍賣物之共有人如有意願依拍定價之同價位承購拍賣物,則原拍定人需將該權利讓與,取回投標金。

拍賣公告 法拍公告 注意事項:
依據強制執行法第81條。刊登以投標、拍賣、法拍屋公告、抵押、強制執行事件公告,拍賣債務人公告所有不動產有關事項須按格式表格刊登。
請債權人持公告正本(可自行影印留存)申請刊登新聞紙,應按本公告格式逐項抬頭。不可依接排方式刊登,並應確實校對。
如排印錯誤應即刊登更正,但如將房、地段、號、面積、應有部分、建號、投標日時,登錯縱更正亦為無效。
如距離十四天以上應將全文重登,並於開標5日前檢附所刊登新聞紙及收費單一併送法院。

服務項目:刊登全國性公告法院公告民事裁定(如陳報遺產清冊、支票遺失登報)/公示送達/法院拍賣公告/國外航空版(海外版)/夫妻財產分開制/簡易庭公告/法人設立及變更登記/籌備會公告/公司清算人公告/股東會公告/學校招生/機關招標公告/登報作廢等登分類廣告及法院公告。
法院公告、報紙分類廣告刊登服務中心,代理全國各大報報紙分類廣告登報。各類登報公告業務歡迎相關行業長期配合,亦歡迎公司或個人,E-MAIL或撥服務專線委刊廣告。無論您在基隆、台北、桃園、新竹、苗栗、台中、彰化、南投、雲林、嘉義、台南、高雄、屏東、宜蘭、花蓮、台東或金門、澎湖、馬祖等外島地區,全省各縣市皆可服務。最便宜的報紙1字不到1元
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